LA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE IN ITALIA: PROCESSO * DOCUMENTI UTILI * COSTI

Il Processo di Compravendita Immobiliare in Italia

Il processo di acquisto e vendita di un immobile in Italia si articola generalmente in tre fasi principali:

1. Fase Preliminare (Trattativa e Proposta d'Acquisto):
• Trattativa: Le parti discutono le condizioni di vendita, come prezzo, tempi di consegna e modalità di pagamento. Il venditore fornisce le prime informazioni sull'immobile.
• Proposta d'Acquisto: Il potenziale acquirente presenta un'offerta scritta, specificando prezzo, termini di pagamento e durata dell'offerta. Spesso si versa un assegno a garanzia (caparra). Se il venditore accetta, l'offerta diventa vincolante. In caso di recesso ingiustificato, la parte inadempiente può essere tenuta a pagare il doppio della caparra (se acquirente) o a restituirla (se venditore).
2. Contratto Preliminare di Compravendita (Compromesso):
• Questo è un vero e proprio contratto che impegna legalmente le parti alla futura stipula del rogito notarile.
• Deve essere obbligatoriamente registrato presso l'Agenzia delle Entrate entro un termine specifico (solitamente 20 giorni dalla firma o 30 giorni se stipulato con atto notarile).
• Contiene tutti i dettagli dell'immobile, il prezzo pattuito, le modalità di pagamento (inclusa la caparra confirmatoria o penitenziale), la data entro cui stipulare il rogito e le eventuali clausole sospensive (es. ottenimento del mutuo).
• È consigliabile che sia redatto da un notaio o da un professionista per garantire la correttezza e la completezza delle informazioni.
3. Contratto Definitivo di Compravendita (Rogito Notarile):
• È l'atto finale con cui avviene il trasferimento ufficiale della proprietà dell'immobile.
• Viene stipulato davanti a un notaio, che verifica tutta la documentazione, la regolarità urbanistica e catastale dell'immobile, l'assenza di ipoteche o altri vincoli.
• Al momento del rogito, l'acquirente salda il prezzo (spesso tramite un mutuo erogato dalla banca direttamente al venditore) e il notaio provvede alla trascrizione dell'atto nei Registri Immobiliari.

Documenti Necessari per la Compravendita

La documentazione richiesta è ampia e serve a garantire la regolarità dell'immobile e la trasparenza della transazione.

Documenti Relativi all'Immobile (a carico del venditore):

• Atto di Provenienza: Il documento che attesta come il venditore è diventato proprietario dell'immobile (es. rogito di acquisto, dichiarazione di successione, atto di donazione).
• Visura Catastale e Planimetria Catastale: Documenti che identificano l'immobile al catasto (dati catastali, rendita) e ne mostrano la disposizione interna. La planimetria deve corrispondere allo stato di fatto.
• Attestato di Prestazione Energetica (APE): Obbligatorio, attesta l'efficienza energetica dell'immobile.
• Certificato di Agibilità/Abitabilità: Attesta che l'immobile è idoneo all'uso abitativo sotto il profilo igienico-sanitario, di sicurezza e di risparmio energetico.
• Pratiche Edilizie (Permesso di Costruire, SCIA, CILA, DIA): Documenti che attestano la regolarità urbanistica dell'immobile e l'assenza di abusi edilizi.
• Certificazioni di Conformità degli Impianti: Rilasciate da tecnici abilitati per gli impianti elettrico, idraulico, termico e gas.
• Visura Ipotecaria: Certifica l'assenza di ipoteche, pignoramenti o altri vincoli sull'immobile.
• Regolamento di Condominio e Dichiarazione Amministratore: Se l'immobile fa parte di un condominio, sono necessari il regolamento e una dichiarazione dell'amministratore che attesti il saldo delle spese condominiali.
• Contratto di Locazione: Se l'immobile è affittato, l'acquirente subentra nel contratto esistente.

Documenti Personali (per acquirente e venditore):

• Documento d'identità valido e Codice Fiscale.
• Certificato di stato civile (es. estratto di matrimonio, certificato di nascita).
• Permesso di soggiorno (per cittadini extracomunitari).

Costi della Compravendita

I costi della compravendita immobiliare sono a carico dell'acquirente, salvo diversa pattuizione, e includono:

1. Imposte sulla Compravendita: Variano a seconda che il venditore sia un privato o un'impresa e che si tratti di "prima casa" o "seconda casa".
• Acquisto da Privato (o impresa con vendita esente IVA):
• Imposta di Registro:
• Prima Casa: 2% del valore catastale dell'immobile (con un minimo di € 1.000,00). Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale per un coefficiente (attualmente 115,5 per la prima casa).
• Seconda Casa (o altri casi): 9% del valore catastale (con un minimo di € 1.000,00).
• Imposta Ipotecaria: € 50,00 (fissa).
• Imposta Catastale: € 50,00 (fissa).
• Acquisto da Impresa (con vendita soggetta a IVA, es. immobile di nuova costruzione):
• IVA: Calcolata sul prezzo di acquisto.
• Prima Casa: 4%.
• Seconda Casa (o altri casi): 10%.
• Immobili di Lusso (cat. A/1, A/8, A/9): 22%.
• Imposta di Registro: € 200,00 (fissa).
• Imposta Ipotecaria: € 200,00 (fissa).
• Imposta Catastale: € 200,00 (fissa).
2. Onorario del Notaio:
• È una voce di costo variabile, dipende dal valore dell'immobile e dalla complessità dell'atto. Generalmente include le imposte che il notaio versa per conto del cliente, il suo onorario e l'IVA. Può oscillare indicativamente tra i € 1.600 e i € 5.000 o più.
3. Commissioni dell'Agenzia Immobiliare (se presente):
• Generalmente varia tra il 2% e il 4% (più IVA al 22%) del prezzo di acquisto, a carico sia del venditore che dell'acquirente, con percentuali che possono variare a seconda degli accordi.
4. Spese per il Mutuo (se richiesto):
• Spese di Istruttoria: Costi per l'apertura della pratica di mutuo, variabili (es. 0,5%-1% del capitale richiesto o importo fisso).
• Spese di Perizia: Costo per la valutazione dell'immobile da parte di un tecnico incaricato dalla banca.
• Imposta Sostitutiva: 0,25% dell'importo del mutuo per la prima casa, 2% per la seconda casa.

È sempre consigliabile richiedere un preventivo dettagliato al notaio e all'agenzia immobiliare (se utilizzata) per avere un quadro preciso dei costi totali.